Was gilt, wenn die kaufende Gesellschaft ausländisch ist?

Das hängt davon ab, ob sie eigene Rechtspersönlichkeit besitzt. Die vorherige Meldepflicht beim RCTR vor dem Immobilienerwerb, vorgesehen für nicht aus Spanien oder der EU verwaltete Einheiten, ist für Strukturen ohne eigene Rechtspersönlichkeit gedacht (Trusts und Vergleichbares). Eine ausländische Kapitalgesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit unterliegt dieser konkreten Meldepflicht in der Regel nicht und kann im Register vollständig fehlen — dann müssen Sie die Gesellschaftsunterlagen direkt anfordern.

Die beiden Fälle auseinanderzuhalten, lohnt sich:

1. Kapitalgesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit — etwa eine Ltd. oder Corp. mit Sitz auf Jersey oder in Delaware. Sie fällt in der Regel gerade nicht unter die Meldepflicht des RD 609/2023, weil sie eigene Rechtspersönlichkeit besitzt. In der Praxis taucht sie im RCTR häufig gar nicht auf: Sie ist weder eine spanische juristische Person noch notwendigerweise aus Spanien oder der EU verwaltet. Die Unterlagen sind dann direkt beim Handelsregister der Ursprungsjurisdiktion anzufordern.
2. Struktur ohne eigene Rechtspersönlichkeit — Trusts und vergleichbare Konstruktionen. Hier greift die vorherige Meldepflicht ans RCTR klar. In der angloamerikanischen Vermögensnachfolge ist diese Gestaltung deutlich verbreiteter als der direkte Kauf über eine Kapitalgesellschaft.

Bei zwischengeschalteten Gesellschaften kann die wirtschaftliche Berechtigung indirekt sein — die gesamte Kontrollkette muss dokumentiert werden, nicht nur die erste Ebene.

Rechtsgrundlage: Real Decreto 609/2023 (RCTR); Ley 10/2010, Art. 4; Real Decreto 304/2014, Art. 8

Praxis-Tipp: Anzunehmen, jede ausländische Gesellschaft stehe im RCTR oder unterliege derselben Meldepflicht, ist ein typischer Fehler. Eine leere Registerauskunft ist bei diesen Käufern kein Befund, sondern der Normalfall — und kein Grund, die Unterlagen nicht anzufordern.