¿Qué pasa si la sociedad compradora es extranjera?

Depende de si tiene personalidad jurídica propia. La obligación de declaración previa al RCTR antes de adquirir un inmueble, prevista para entidades no gestionadas desde España o la UE, está pensada para estructuras sin personalidad jurídica propia (fideicomisos y análogos). Una sociedad mercantil extranjera con personalidad jurídica propia normalmente no queda sujeta a esa obligación concreta y puede no figurar en absoluto en el registro — en tal caso debe solicitar la documentación societaria directamente.

Merece la pena separar los dos supuestos:

1. Sociedad mercantil con personalidad jurídica propia — por ejemplo una Ltd. o Corp. constituida en Jersey o Delaware. Precisamente por tener personalidad jurídica, no encaja por regla general en el supuesto del RD 609/2023. En la práctica suele no figurar en el RCTR: no es una persona jurídica española ni está necesariamente gestionada desde España o la UE. La documentación debe obtenerse entonces del registro mercantil de su jurisdicción de origen.
2. Estructura sin personalidad jurídica — fideicomisos (trusts) y construcciones análogas. Aquí la obligación de declaración previa al RCTR se activa con claridad. En la planificación patrimonial anglosajona esta figura es bastante más habitual que la compra directa vía sociedad.

Cuando hay sociedades intermedias, la titularidad real puede ser indirecta — hay que documentar la cadena de control completa, no solo el primer nivel.

Base legal: Real Decreto 609/2023 (RCTR); Ley 10/2010, Art. 4; Real Decreto 304/2014, Art. 8

Consejo práctico: Suponer que toda sociedad extranjera figura en el RCTR o queda sujeta a la misma obligación es un error típico. Una consulta registral vacía no es, con estos compradores, un hallazgo, sino lo normal — y no un motivo para no pedir la documentación.