Was ist ein wirtschaftlich Berechtigter und warum muss ich ihn identifizieren?

Der wirtschaftlich Berechtigte (titular real) ist die natürliche Person, die eine Gesellschaft letztlich besitzt oder kontrolliert, gemäß Art. 4 Ley 10/2010. Als Immobilienmakler müssen Sie ihn identifizieren, weil Sie nach demselben Gesetz sujeto obligado sind, sobald eine juristische Person an der Transaktion beteiligt ist.

Das Gesetz definiert ihn auf zwei Ebenen:

1. Die natürliche Person, in deren Auftrag gehandelt wird.
2. Die natürliche Person, die direkt oder indirekt mehr als 25 % des Kapitals oder der Stimmrechte hält — oder die Geschäftsführung auf andere Weise kontrolliert, etwa durch Gesellschaftervereinbarungen, Satzungsbestimmungen, die das Stimmrecht von der Kapitalbeteiligung entkoppeln, oder die Fähigkeit, die Mehrheit des Verwaltungsorgans zu bestellen (Art. 8 RD 304/2014).

Geklärt sein muss das vor Begründung der Geschäftsbeziehung beziehungsweise vor Ausführung der Operation. Reservierung und Anzahlungsvertrag (arras) nennt das Gesetz nicht — beides vorher zu klären, ist eine interne Prozessregel, keine gesetzliche Frist. Sie ist trotzdem sinnvoll, weil ab diesem Punkt bereits eine wirtschaftliche Verpflichtung besteht und für Nachforderungen kaum noch Zeit bleibt.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 4; Real Decreto 304/2014, Art. 8

Praxis-Tipp: Der Widerstand kommt selten aus dem Wunsch, den wirtschaftlich Berechtigten zu verschleiern, sondern daraus, dass der Kunde nicht versteht, warum ein Makler diese Information schon vor der Reservierung braucht. Genau da lohnt es sich, den rechtlichen Grund von Anfang an zu erklären — statt ihn nachträglich zu rechtfertigen, wenn bereits Reibung entstanden ist.