Gilt die Pflicht auch bei Verkäufer-KYC, nicht nur Käufer?

Ja. Nach spanischem Recht ist der Immobilienmakler bei der Intermediation einer Kaufverhandlung verpflichtet, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer zu identifizieren und zu prüfen. Die Pflicht gilt für beide Vertragsparteien gleichermaßen.

Art. 2.1 l) der Ley 10/2010 definiert Immobilienmakler als sujeto obligado in ihrer Funktion der intermediación bei Kauf und Verkauf von Immobilien; die Vermietungsvermittlung ist erst ab einer Monatsmiete von 10.000 € oder einer Jahresmiete von 120.000 € erfasst. Maßgeblich ist allein die Miethöhe, nicht die Laufzeit: Eine kurze Vermietung oberhalb der Schwelle ist erfasst, eine mehrjährige unterhalb der Schwelle nicht. Die Sorgfaltspflicht (diligencia debida) knüpft an die Geschäftsbeziehung an — und die besteht mit beiden Parteien.

Konkret:

• Verkäufer-Identifizierung: Name, Geburtsdatum, Adresse, Nationalität, ID-Dokument (DNI/NIE/Pass).
• Verkäufer-UBO: Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, gilt auch hier die UBO-Ermittlung.
• PEP-Screening: Auch der Verkäufer kann PEP sein.
• Mittelherkunft: Beim Verkäufer fließt kein Geld ab, dessen Herkunft wie beim Käufer zu prüfen wäre — eine Befreiung ist das nicht. Bei politisch exponierten Personen verlangt Art. 14.5 c) Ley 10/2010 in todo caso Maßnahmen zur Feststellung der Herkunft von Vermögen und Mitteln; auf der Verkäuferseite ist das patrimonio einschlägig. Ausnahme: Bei einer Erbengemeinschaft mit Ausgleichszahlungen unter Erben können diese prüfenswert sein.
• Dokumentation: Die Verkäufer-Daten sind ebenso lückenlos zu dokumentieren und aufzubewahren.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 2.1 l), Art. 3–4

Praxis-Tipp: Viele Makler konzentrieren sich auf den Käufer und vernachlässigen den Verkäufer — ein Compliance-Risiko. Fordern Sie die KYC-Dokumente des Verkäufers bereits bei der Beauftragung an, nicht erst beim Notartermin.