Was gilt bei einem Kauf über einen Trust?

Trusts sind im spanischen Recht nicht anerkannt; ausländische Trusts müssen bei Immobilienkäufen in Spanien jedoch vollständig offengelegt werden. Der Makler hat Settlor, Trustee, Begünstigte und Protector zu identifizieren. Ob verstärkte Sorgfalt (EDD) erforderlich ist, ergibt sich aus der Risikobewertung — nicht pauschal aus der Trust-Form.

Spanien hat das Haager Trust-Übereinkommen nicht ratifiziert; Trusts werden daher nicht als eigenständige Rechtseinheiten anerkannt. Für den Kaufprozess folgt daraus:

• Kauf durch einen Trust ist möglich: Der Trustee kann als Käufer auftreten; für die Eintragung ins Grundbuch verlangt das titular-real-Erfordernis jedoch eine natürliche oder juristische Person mit klarem Eigentum.
• Offenlegungspflicht: Der Makler muss alle Beteiligten des Trusts identifizieren — Settlor, Trustee, Begünstigte und Protector.
• UBO: Die Beteiligten werden anhand der konkreten Struktur und der gesetzlichen UBO-Regeln bestimmt.
• EDD: nicht pauschal, sondern risikobasiert.
• Dokumentation: Trust-Deed, beglaubigte Übersetzung, Apostille und eine Erklärung des Trustees.
• Meldung: nur bei Indizien nach einem examen especial, nicht automatisch.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 4.2 (UBO-Begriff), Art. 11–16 (EDD); Real Decreto 304/2014, Art. 8–9; Código Civil (fehlende Trust-Anerkennung)

Praxis-Tipp: Britische und angloamerikanische Käufer nutzen Trusts gelegentlich für die Erbplanung. Geben Sie sich mit dem Trust-Dokument allein nicht zufrieden — fordern Sie eine schriftliche Erklärung des Trustees über alle Begünstigten und deren Anteile.