Was ist bei institutionellen Käufern (Fonds) zu beachten?

Institutionelle Käufer wie Investmentfonds, Private-Equity-Fonds oder REITs unterliegen der vollständigen KYB-Prüfung. Der Makler muss den Fonds selbst, den Fondsmanager, die zuständige Regulierungsbehörde und die wirtschaftlich Berechtigten hinter dem Fonds ermitteln. In der Regel greift CDD; bei unregulierten Fonds EDD.

Fonds-Käufe sind bei Luxusimmobilien und Großprojekten zunehmend relevant. Die Prüfung richtet sich nach der Art des Fonds:

• Regulierte Fonds: EU-regulierte Fonds (AIFM, UCITS) sind in der Regel niedrigeres Risiko, da sie bereits einer Aufsicht unterliegen — meist reicht CDD.
• Nicht regulierte Fonds: Offshore-Fonds, Family Offices oder Spezialvehikel erfordern EDD.
• Dokumente: Fondsprospekt, Registrierungsnachweis bei der Aufsichtsbehörde (z.B. CNMV, BaFin, FCA), Satzung und die Liste der wirtschaftlich Berechtigten.
• UBO: Er ist nach der gesetzlichen Definition zu ermitteln; bei regulierten Fonds können gesetzliche oder risikobasierte Erleichterungen gelten.
• Mittelherkunft: Fonds verwenden Investorenkapital — die Herkunft des Fondsvermögens muss nachweisbar sein, etwa über geprüfte Jahresabschlüsse (Audited Financials).
• Sanktions-Screening: Fonds und Manager werden gegen die Sanktionslisten geprüft.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 4.2; Real Decreto 304/2014, Art. 8–9; AIFM-Richtlinie

Praxis-Tipp: Fonds-Käufe konzentrieren sich auf Hotels, Fincas und Mehrfamilienhäuser. Die Due Diligence ist aufwändig — beginnen Sie frühzeitig, etwa 4–6 Wochen vor dem geplanten Closing.