¿Qué hay que tener en cuenta con compradores institucionales (fondos)?

Los compradores institucionales —fondos de inversión, fondos de capital riesgo o SOCIMI— quedan sujetos a la comprobación KYB completa. El agente debe determinar el propio fondo, la gestora, la autoridad supervisora competente y los titulares reales que hay detrás. Por regla general basta la CDD; ante fondos no regulados, EDD.

Las compras por fondos ganan peso en inmuebles de lujo y grandes proyectos. La comprobación depende del tipo de fondo:

• Fondos regulados: los fondos regulados en la UE (GFIA, UCITS) son por regla general de menor riesgo, porque ya están sujetos a supervisión — suele bastar la CDD.
• Fondos no regulados: los fondos offshore, los family offices o los vehículos especiales exigen EDD.
• Documentos: folleto del fondo, acreditación del registro ante la autoridad supervisora (CNMV, BaFin, FCA), estatutos y la relación de titulares reales.
• Titular real: se determina conforme a la definición legal; en fondos regulados pueden operar simplificaciones legales o basadas en el riesgo.
• Origen de fondos: los fondos emplean capital de inversores — la procedencia del patrimonio debe ser acreditable, por ejemplo mediante cuentas anuales auditadas.
• Screening de sanciones: el fondo y la gestora se comprueban contra las listas de sanciones.

Base legal: Ley 10/2010, art. 4.2; Real Decreto 304/2014, arts. 8–9; Directiva GFIA

Consejo práctico: Las compras por fondos se concentran en hoteles, fincas y edificios de viviendas. La due diligence es laboriosa — empiece con tiempo, unas 4 a 6 semanas antes del cierre previsto.