Was ist ein examen especial?

Ein examen especial ist die vertiefte Prüfung eines Vorgangs, der nach seiner Natur mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung zu tun haben könnte — unabhängig von seiner Höhe. Der Makler muss sie durchführen, sobald der Vorgang unter diesen Grundtatbestand fällt; die bekannten Fallgruppen sind Regelbeispiele, keine abschließende Liste. Ablauf und Ergebnis sind zu dokumentieren; ergibt die Prüfung einen begründeten Verdacht, ist SEPBLAC zu informieren.

Art. 17 der Ley 10/2010 setzt zuerst einen weiten Grundtatbestand: Zu prüfen ist jeder Vorgang und jede Transaktion, die nach ihrer Natur mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung zu tun haben könnte — und zwar con independencia de su cuantía, also unabhängig von der Höhe. Die Pflicht hängt damit nicht am Kaufpreis.

Darunter nennt die Norm Regelbeispiele (en particular), und sie erfassen nicht nur eine einzelne Transaktion, sondern auch ein Verhaltensmuster (pauta de comportamiento):

• ungewöhnlich komplex
• unüblich
• ohne erkennbaren wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck
• mit Anzeichen für Vortäuschung oder Umgehung (indicios de simulación o fraude)

Diese Aufzählung begrenzt die Pflicht nicht, sie konkretisiert sie. Wer nur die Beispiele abgleicht, prüft zu wenig: Maßgeblich bleibt der Grundtatbestand.

In der Praxis gehören dazu vier Schritte:

• die erneute, vertiefte Analyse von Kundenstruktur und Transaktionsmodalitäten
• die Klärung des wirtschaftlichen Hintergrunds — warum genau diese Immobilie, warum dieser Preis
• die schriftliche Dokumentation aller Prüfschritte und Ergebnisse
• eine begründete Entscheidung darüber, ob eine Meldung an SEPBLAC erforderlich ist

Wichtig ist die Abgrenzung: Weder PEP-Status noch Offshore-Struktur sind in Art. 17 als Auslöser genannt — ob sie den Grundtatbestand erfüllen, ist eine Frage des Einzelfalls. Kommen weitere Auffälligkeiten hinzu — etwa ein unerklärlich niedriger Kaufpreis, auffällige Eile oder anonyme Mittelvermittler —, kann genau diese Kombination der Auslöser sein.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 17; Real Decreto 304/2014, Art. 25

Praxis-Tipp: Das examen especial ist risikobasiert auszulösen, nicht automatisch wegen Nationalität oder Objektstandort. Dokumentieren Sie jeden Prüfschritt mit Zeitstempel.