¿Qué es un examen especial?

Un examen especial es el análisis en profundidad de una operación sospechosa o inusualmente compleja. El agente debe realizarlo en cuanto concurran indicios de blanqueo. El desarrollo y el resultado se documentan; si del análisis resulta una sospecha fundada, hay que informar al SEPBLAC.

El art. 17 de la Ley 10/2010 obliga al agente inmobiliario a realizar un examen especial en tres situaciones: cuando la operación es inusualmente compleja, cuando no parece responder a una finalidad económica o lícita aparente, o cuando existen indicios de blanqueo de capitales o de financiación del terrorismo. La obligación se aplica al margen de cuál sea el precio de compra.

En la práctica comprende cuatro pasos:

• el análisis renovado y más profundo de la estructura del cliente y de las modalidades de la operación
• la aclaración del trasfondo económico — por qué precisamente ese inmueble, por qué ese precio
• la documentación escrita de todos los pasos de comprobación y de sus resultados
• una decisión motivada sobre si procede comunicar al SEPBLAC

Importa la delimitación: la condición de PEP o una estructura offshore, por sí solas, todavía no justifican un examen especial. Ahora bien, si se suman otras señales — un precio llamativamente bajo, una prisa poco habitual o intermediarios de fondos anónimos —, puede ser justamente esa combinación la que lo desencadene.

Base legal: Ley 10/2010, art. 17; Real Decreto 304/2014, art. 25

Consejo práctico: El examen especial se activa en función del riesgo, no de forma automática por la nacionalidad o por dónde esté el inmueble. Documente cada paso de comprobación con su sello de tiempo.