Was gilt bei einem Verkauf aus einer Zwangsversteigerung?

Bei Zwangsversteigerungen (subasta judicial) tritt formal ein Gericht oder eine Behörde als Verkäufer auf, sodass der Makler auf der Verkäuferseite regelmäßig nur eingeschränkte KYC-Handlungen vornehmen kann. Der Käufer ist dagegen vollständig zu prüfen, und die Transaktion verlangt besondere Aufmerksamkeit — eine automatische Hochrisiko- oder EDD-Einstufung allein wegen der Versteigerungsform gibt es jedoch nicht; entscheidend ist die konkrete Risikobewertung, etwa eine Verbindung zum ursprünglichen Schuldner.

Zwangsversteigerungen unterscheiden sich in mehreren Punkten vom freihändigen Verkauf:

• Verkäufer = Gericht/Behörde: Das Gericht ist kein „Kunde" im klassischen Sinn; die üblichen KYC-Schritte auf der Verkäuferseite entfallen weitgehend. Die relevanten Beteiligten — Gläubiger, ursprünglicher Eigentümer — bleiben aber im Blick.
• Käufer-Prüfung: Der Käufer ist vollständig zu prüfen. Ob EDD greift, entscheidet die Risikobewertung im Einzelfall, nicht allein die Versteigerungsform.
• Herkunft der Gelder: besonders wichtig, da Zwangsversteigerungen mitunter von Dritten zur Geldwäsche genutzt werden (Kauf unter Wert, anschließender Weiterverkauf).
• Verbindung zum Schuldner: Prüfen Sie, ob der Käufer in einer Beziehung zum ursprünglichen Eigentümer oder Schuldner steht. Ersteigert ein naher Verwandter oder Geschäftspartner des Schuldners, ist das verdächtig.
• Dokumentation: Gerichtsbeschluss, Versteigerungsprotokoll und Zahlungsnachweise.
• Meldung: Ersteigern unter Wert mit unmittelbarem Weiterverkauf ist ein *Anlass für das examen especial*** nach Art. 17 — nicht schon die Meldung. Die Meldepflicht nach Art. 18 entsteht erst, wenn die vertiefte Prüfung ein Indiz oder Gewissheit ergibt.

Rechtsgrundlage: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, Sección 6.ª des Kapitels zur Zwangsvollstreckung (De la subasta de bienes inmuebles, Art. 655 ff.; Zuschlag Art. 670); Ley 10/2010, Art. 3.1 (greift für den Ersteigerer unmittelbar), Art. 17–18 (examen especial und Meldung)

Praxis-Tipp: Zwangsversteigerungen sind im gehobenen Segment selten, kommen aber bei überverschuldeten Landobjekten oder Hotels vor. Die Käufer sind oft Investoren — prüfen Sie deren Hintergrund besonders sorgfältig.