Wann genau im Kaufprozess muss die KYC-Prüfung beginnen — schon bei der Besichtigung oder erst beim Angebot?

Gesetzlich muss die KYC-Prüfung spätestens vor Aufnahme der Geschäftsbeziehung beziehungsweise vor Durchführung der Transaktion abgeschlossen sein (Art. 3 Abs. 2, Art. 4.1 Ley 10/2010). An welchem Punkt des Ablaufs Sie beginnen — etwa bei der Aufnahme in die Kundenakte oder bei der ersten ernsthaften Verhandlung —, ist eine praxistaugliche interne Policy, keine im Gesetz benannte feste Grenze. Eine unverbindliche Besichtigung ohne Erfassung von Kundendaten löst noch keine KYC-Pflicht aus; sobald aber Kundendaten erfasst oder ein Angebot unterbreitet wird, sollte sie beginnen.

Die Ley 10/2010 verlangt die diligencia debida bei der establecimiento de la relación de negocio — bei der Geschäftsanbahnung. Für die Praxis lässt sich das in vier Stationen übersetzen:

• Erstkontakt / Anfrage: noch keine KYC-Pflicht. Eine allgemeine Anfrage per E-Mail oder Telefon ist keine Geschäftsbeziehung.
• Besichtigung: Die bloße Datenerfassung zur Terminorganisation ist nicht automatisch AML-Pflicht.
• Gesetzlicher Endpunkt: Art. 3 Abs. 2 und Art. 4.1 Ley 10/2010 verlangen die Verifizierung vor Aufnahme der Geschäftsbeziehung oder Durchführung der Transaktion. Ein Aufschub bis zur Reservierung oder zum Notartermin ist keine gesetzliche Regel; Art. 12 erlaubt nur eng begrenzte Ausnahmen — und niemals bei Risikoanzeichen.
• Notarvertrag: Der Notar führt eigene KYC-Prüfungen durch; das entbindet den Makler nicht von seiner eigenen Pflicht.

Da bei Reservierungen häufig bereits Gelder fließen, ist ein früher Start ratsam: Spätestens mit der Ausführung der Transaktion muss die Verifizierung nach Art. 3 Abs. 2 und Art. 4.1 abgeschlossen sein.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 3

Praxis-Tipp: Fordern Sie bei Besichtigungen mit internationalen Käufern vor dem Termin per E-Mail eine Kopie von Reisepass und Adressnachweis an. So können Sie das PEP-Screening bereits vor dem ersten Treffen durchführen.