¿En qué momento del proceso de compra debe empezar la comprobación KYC: ya en la visita o solo con la oferta?

Legalmente, la comprobación KYC debe estar concluida a más tardar antes de establecer la relación de negocios o de ejecutar la operación (art. 3, apartado 2, y art. 4.1 Ley 10/2010). En qué punto del proceso la inicie — al abrir el expediente de cliente o en la primera negociación seria — es una política interna razonable, no un límite fijado por la ley. Una visita sin compromiso y sin recoger datos del cliente todavía no activa la obligación; en cuanto se recogen datos o se formula una oferta, conviene empezar.

La Ley 10/2010 exige la diligencia debida al establecimiento de la relación de negocio — al iniciarse el vínculo. Para la práctica, eso se traduce en cuatro estaciones:

• Primer contacto o consulta: todavía sin obligación de KYC. Una consulta general por correo o teléfono no es una relación de negocios.
• Visita: la mera recogida de datos para organizar la cita no supone automáticamente una obligación de PBC.
• Límite legal: el art. 3, apartado 2, y el art. 4.1 Ley 10/2010 exigen la verificación antes de establecer la relación de negocios o de ejecutar la operación. Aplazarla hasta la reserva o hasta la notaría no es una regla legal; el art. 12 solo permite excepciones muy acotadas — y nunca ante señales de riesgo.
• Escritura ante notario: el notario realiza sus propias comprobaciones de KYC; ello no libera al agente de su propia obligación.

Dado que en las reservas suele haber ya movimiento de dinero, conviene empezar pronto: a más tardar con la ejecución de la operación, la verificación debe estar concluida conforme al art. 3, apartado 2, y al art. 4.1.

Base legal: Ley 10/2010, art. 3

Consejo práctico: En las visitas con compradores internacionales, pida por correo antes de la cita una copia del pasaporte y un justificante de domicilio. Así podrá hacer el screening de PEP incluso antes del primer encuentro.