¿La obligación se aplica también a las operaciones off-market?

Sí. Las obligaciones de prevención del blanqueo rigen para toda venta de inmuebles en la que medie un agente — se haya publicitado el inmueble públicamente (on-market) o no (off-market). La obligación se determina por la actividad del agente, no por la forma de comercialización.

La Ley 10/2010 vincula las obligaciones del sujeto obligado a la intermediación — la propia actividad de mediación. Que el inmueble estuviera en Idealista, en un dosier o se ofreciera solo verbalmente es jurídicamente irrelevante.

Particularidades de las operaciones off-market:

• Ámbito de aplicación inalterado: el carácter off-market no cambia nada de la situación obligacional. No existe un automatismo oficial de «mayor riesgo» — a lo sumo, un factor dentro del cuadro general.
• Riesgo de EDD: si un comprador pregunta expresamente por inmuebles off-market y señala al mismo tiempo disposición a pagar en efectivo o a cerrar con rapidez, hay un indicador de riesgo.
• Documentación: también las operaciones off-market deben documentarse por completo. La ausencia de un dosier público no excusa un expediente KYC incompleto.
• Notaría: el notario realiza sus propias comprobaciones de KYC con independencia del agente; las obligaciones de este no se ven afectadas.

Base legal: Ley 10/2010, art. 2.1 l); práctica general de indicadores de riesgo

Consejo práctico: Las operaciones off-market están extendidas en el segmento de lujo, por la discreción que buscan los vendedores. Compruebe aquí con especial cuidado, porque la transparencia es menor desde el principio.