Was ist ein sujeto obligado, und bin ich einer?

Ein sujeto obligado ist ein Rechtssubjekt, das nach spanischem Geldwäscherecht zu Präventionsmaßnahmen verpflichtet ist. Als Immobilienmakler in Spanien sind Sie in der Regel sujeto obligado, sobald Sie Kauf- oder Verkaufstransaktionen vermitteln.

Art. 2 der Ley 10/2010 listet die sujetos obligados auf. Für den Immobiliensektor relevant sind:

• Immobilienmakler (agentes inmobiliarios): Personen oder Unternehmen, die gewerblich Immobilien vermitteln (Art. 2.1 l) Ley 10/2010).
• Bauträger (promotores inmobiliarios): bei Erstverkäufen von Neubauobjekten.
• Vermietungsvermittlung: nur ab 10.000 € Monatsmiete oder 120.000 € Jahresmiete. Ab dem 10. Juli 2027 nennt Art. 3 Nr. 3 Buchst. d AMLR nur noch die monatliche Miete von mindestens 10.000 €, nicht die Jahresmiete-Alternative.

Sujeto obligado sind Sie, wenn:

• Sie gewerblich tätig sind (auch als Einzelunternehmer/Autónomo),
• Sie Kauf oder Verkauf vermitteln,
• Sie in Spanien ansässig sind oder spanische Immobilien vermitteln.

Kein sujeto obligado sind Sie, wenn:

• Sie ausschließlich private, einmalige Vermietungen ohne Gewinnabsicht vermitteln,
• Sie ausschließlich beratend tätig sind, ohne an der Transaktion zu verdienen.

Rechtsgrundlage: Ley 10/2010, Art. 2

Praxis-Tipp: Auch selbstständige Makler, die nur gelegentlich verkaufen, sind sujetos obligados — die Pflichten gelten unabhängig von der Unternehmensgröße, und selbst ein Ein-Personen-Büro muss die materiellen Sorgfalts-, Melde- und Aufbewahrungspflichten erfüllen. Art. 31.1 RD 304/2014 befreit kleine Verpflichtete lediglich von bestimmten formalen Pflichten — etwa dem schriftlichen Handbuch und dem externen Gutachten —, nicht von der Sorgfalt selbst. Die Schwellenwerte dieser Ausnahme nennen wir hier nicht: Ihre Reichweite ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt. Zum Rechtsstand: Das Real Decreto 813/2026, de 7 de octubre (BOE-A-2026-20915) hat den Ausnahmekatalog des Art. 31.1 RD 304/2014 geändert und Art. 35 — das eigene interne Kontrollorgan — mit Wirkung zum 28.10.2026 daraus gestrichen. Am Ergebnis für kleine Büros ändert das nichts, weil Art. 35.2 die Entbehrlichkeit des Organs selbst regelt; die Normkette ist seitdem aber eine andere.