Was ist bei Erbschaftsimmobilien zu beachten?

Bei Erbschaftsimmobilien muss der Makler die Erbfolge nachweisen (Testament oder gesetzliche Erbfolge), alle Erben als Vertragsparteien identifizieren und ihre Vertretungsbefugnis klären. Zwei Vorgänge sind dabei auseinanderzuhalten: Der Erwerb von Todes wegen erfolgt ohne Kaufpreis (Art. 657 Código Civil); beim anschließenden Verkauf fließt dagegen sehr wohl ein Kaufpreis — dessen Herkunft wird auf Käuferseite geprüft.

Erbschaftsimmobilien sind keine klassischen Kauftransaktionen, sondern Übertragungen von Todes wegen. Dennoch gilt:

• KYC für Erben: Jeder Erbe, der an der Veräußerung beteiligt ist, muss als Partei identifiziert werden — einschließlich der Vertretung, falls ein Erbe für die Gemeinschaft handelt.
• Nachweis der Erbfolge: Testament oder Erbscheinurkunde; bei ausländischen Erblassern gegebenenfalls beglaubigte Übersetzung und Apostille.
• Titular real auch ohne Gesellschaft: Der Begriff ist nicht auf wirtschaftlich Berechtigte hinter Gesellschaften beschränkt. Art. 4.2 a) Ley 10/2010 erfasst auch die natürliche Person, auf deren Rechnung eine Operation stattfindet (por cuya cuenta). Handelt ein Erbe für die übrigen — etwa aufgrund Vollmacht —, sind die übrigen damit titulares reales und als solche festzustellen. Tritt jeder Erbe für sich selbst auf, stellt sich die Frage nicht; dann bleibt es bei Identität und Vertretungsbefugnis.
• Mittelherkunft: Auf der Verkäuferseite richtet sich die Prüfung nach dem Risiko; eine pauschale Befreiung gibt es nicht. Ist ein Erbe, sein titular real oder eine nahestehende Person politisch exponiert, verlangt Art. 14.5 c) Ley 10/2010 in todo caso Maßnahmen zur Feststellung der Herkunft von Vermögen und Mitteln (Art. 14.6 für Familienangehörige und nahestehende Personen). Zahlt ein Erbe die übrigen aus, ist die Herkunft dieser Gelder ohnehin zu prüfen — dort gibt ein Erbe Geld aus.
• Steuern: Die Erbschaftssteuer ist zu beachten; eine geldwäscherechtliche Voraussetzung des Verkaufs ist sie nicht.
• NIE: Erben ohne spanische Staatsangehörigkeit benötigen einen NIE.

Rechtsgrundlage: Código Civil, Art. 657 und 658 (Erwerb von Todes wegen, Erbfolge aus Testament oder Gesetz); Ley 10/2010, Art. 3.1 — der Artikel greift unmittelbar, weil er alle erfasst, die an einer Operation mitwirken

Praxis-Tipp: Erbschaftsverkäufe sind bei internationalen Eigentümern häufig, und die Erben sind oft mehrere Geschwister in Deutschland. Sammeln Sie die KYC-Dokumente aller Erben frühzeitig, sonst verzögert sich die Verkaufsvorbereitung.