Mittelherkunft nachweisen beim Immobilienkauf in Spanien

Kaum eine Frage sorgt bei internationalen Immobilienkäufen in Spanien so regelmäßig für Unbehagen wie diese: Woher stammt das Geld? Wer als Ausländer einen Immobilienkauf in Spanien plant, kommt an ihr nicht vorbei. Käufer empfinden sie als Eingriff in ihre Privatsphäre, Makler als Störung eines gut laufenden Verkaufsprozesses. Rechtlich ist die Sache unabhängig von diesen Befindlichkeiten geregelt. Immobilienmakler zählen nach Art. 2.1 lit. l) Ley 10/2010 zu den sujetos obligados und müssen im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten (diligencia debida) Zweck und Art der Geschäftsbeziehung erfassen — und dazu gehört der vorgesehene Zahlungs- und Finanzierungsweg. Die Feststellung der Mittelherkunft (origen de fondos) ist damit keine optionale Zusatzleistung, sondern Teil dieser Pflicht.

Übrigens unabhängig davon, in welcher Sprache das Maklerbüro arbeitet und welche Nationalität die Käufer haben. Maßgeblich ist allein der Tätigkeitsort in Spanien.

Es gibt keine Preisgrenze — nur eine Risikobewertung

Die vielleicht hartnäckigste Fehlvorstellung: Ab einem bestimmten Kaufpreis werde die Prüfung „richtig ernst". Eine solche Schwelle existiert nicht. Maßgeblich ist eine Gesamtrisikobewertung des Einzelfalls, in die unter anderem das Herkunftsland des Käufers, der Zahlungsweg, die Komplexität der Käuferstruktur und ein möglicher PEP-Status (Persona Expuesta Políticamente, politisch exponierte Person) einfließen. Ein unauffälliger Kauf mit hohem Kaufpreis kann mit schlanker Dokumentation auskommen, während ein deutlich günstigeres Objekt bei entsprechenden Risikoindikatoren vertiefte Nachweise verlangt.

Das Herkunftsland ist dabei nur einer von mehreren Faktoren — es fließt etwa dann verstärkt in die Bewertung ein, wenn dort Kapitalverkehrsbeschränkungen oder erhöhte Korruptionsrisiken bestehen. Pauschale Schlussfolgerungen aus der Staatsangehörigkeit allein sind damit ebenso falsch wie die Annahme, ein EU-Herkunftsland mache jede Prüfung überflüssig.

Was als Nachweis gilt — und was nicht gefordert ist

Gesucht ist kein bestimmtes Dokument, sondern eine plausible, nachvollziehbare Erklärung. Je nach Risikoeinstufung kann das ein Verkaufsnachweis über eine Immobilie im Herkunftsland sein, ein Erbschaftsnachweis, Unterlagen aus einem Unternehmensverkauf oder Kontoauszüge, aus denen sich die Herkunft der Ersparnisse ergibt. Eine abschließende gesetzliche Liste gibt es nicht; welche Nachweise im Einzelfall angemessen sind, hängt von der Risikoeinstufung ab.

Zwei Begriffe, die in der Praxis oft vermischt werden, gehören hier auseinandergehalten: Proof of Funds belegt lediglich, dass Geld verfügbar ist. Source of Funds beantwortet die Frage, woher das konkret eingesetzte Geld stammt — und nur Letzteres ist der Gegenstand der Mittelherkunftsprüfung.

Eine mündliche Erklärung des Käufers kann im risikoarmen Fall als Ausgangspunkt genügen — aber nur, wenn drei Dinge schriftlich festgehalten werden: die Erklärung selbst, die Bewertung ihrer Plausibilität und die Begründung der Risikoeinstufung, auf der die Entscheidung beruht. Eine mündliche Angabe, die nirgends festgehalten ist, ist im Nachhinein kein Nachweis, sondern eine Behauptung. Ob die Erklärung inhaltlich ausreicht, hängt zusätzlich von Risiko und Plausibilität des Falls ab. Bei erhöhtem Risiko können ergänzende Unterlagen erforderlich sein — einen festen Dokumentenkatalog schreibt auch SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales, die spanische Geldwäsche-Aufsichtsbehörde) nicht vor.

Im Transaktionsablauf: früh fragen, fortlaufend bewerten, sauber dokumentieren

Der häufigste organisatorische Fehler ist nicht eine falsche Prüfung, sondern ein falscher Zeitpunkt. Wer die Mittelherkunft erst kurz vor dem Notartermin abfragt, steht vor fehlenden Dokumenten, die sich kurzfristig nicht beschaffen lassen — insbesondere wenn Nachweise aus dem Ausland benötigt werden. Die Frage gehört an den Anfang des Prozesses.

Sinnvoll ist ein Ablauf in vier Schritten:

1. Zahlungsweg und Finanzierungsart erfassen — Eigenmittel, Kredit oder eine Kombination.
2. Plausibilitätsprüfung — passt die angegebene Mittelherkunft zum Profil des Käufers, also zu Beruf und bekannten Vermögensverhältnissen?
3. Bei erhöhtem Risiko vertiefte Nachweise anfordern — je nach Fall Verkaufsnachweis, Erbschaftsnachweis oder Kontoauszüge.
4. Dokumentation — die Grundlage der eigenen Einschätzung nachvollziehbar festhalten und grundsätzlich zehn Jahre aufbewahren.

Wichtig ist dabei der Charakter der Prüfung: Sie ist kein einmaliger Haken auf einer Checkliste, sondern eine fortlaufende Einschätzung während der gesamten Geschäftsbeziehung. Ändern sich Zahlungsweg oder Umstände im Verlauf, kann die Einschätzung einer Aktualisierung bedürfen. Ebenso problematisch ist es, sich auf eine mündliche Erklärung zu verlassen, ohne sie schriftlich festzuhalten — im Zweifel muss der Makler später belegen können, worauf seine Bewertung beruhte.

Der Makler ist nicht der einzige Prüfer

Selbst wenn die eigene Prüfung abgeschlossen ist, endet das Thema damit nicht. Auch spanische Banken sind als eigene sujetos obligados zur Sorgfaltspflicht verpflichtet und prüfen bei der Kaufpreiszahlung eigenständig — unabhängig davon, was der Makler bereits festgestellt hat. Die Anforderungen von Bank und Makler können sich dabei unterscheiden. Dass der Makler keine Einwände erhoben hat, bedeutet also nicht automatisch, dass die Zahlung bankseitig reibungslos durchläuft.

Und wenn die Zweifel trotz aller Nachfragen bestehen bleiben? Dann kann eine interne Prüfung auffälliger Sachverhalte und gegebenenfalls eine Meldung an SEPBLAC erforderlich werden. Diese Entscheidung liegt beim Verpflichteten — sie lässt sich nicht durch Kulanz gegenüber dem Käufer umgehen.

Ausblick: Die AMLR ab 2027

Der europäische Rahmen wird sich konkretisieren. Die EU-Verordnung AMLR (2024/1624) wird ab dem 10. Juli 2027 unmittelbar anwendbar und benennt Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete. Einzelne technische Konkretisierungen der Sorgfaltspflichten befinden sich noch im europäischen Regelsetzungsverfahren. Dieser Beitrag wird vor dem Anwendungsbeginn der AMLR erneut überprüft.

Wie Doxario unterstützt

Doxario unterstützt Makler dabei, die Erfassung von Zahlungsweg und Mittelherkunft strukturiert und zu einem frühen, festgelegten Zeitpunkt im Transaktionsverlauf auszulösen — und die Einschätzung nachvollziehbar zu dokumentieren. Doxario ersetzt weder die fachliche Einschätzung des Maklers noch eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Doxario ist ein Angebot der Blue Pepper S.L., einem in Spanien ansässigen Unternehmen.

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Über den Autor

Christopher Deppe ist Geschäftsführer von DC Finest Real Estate Mallorca und Gründer von Doxario, einer KYC/AML-Compliance-Plattform für Immobilientransaktionen in Spanien. Er verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung im Luxussegment im Südwesten Mallorcas. Als Gründer von Doxario hat er ein wirtschaftliches Interesse an der im Artikel beschriebenen Lösung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Bei der Erstellung wurden KI-gestützte Werkzeuge eingesetzt; die Inhalte wurden anschließend redaktionell geprüft und fachlich freigegeben durch das Doxario-Redaktionsteam. Aktualisierung nach Veröffentlichung der finalen AMLR-Durchführungsbestimmungen vorgesehen.

Rechtsgrundlagen und Quellen

• Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (insb. Art. 2, 3, 5–7, 25)
• Real Decreto 304/2014
• Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR)
• SEPBLAC — sepblac.es