Origen de fondos en la compraventa inmobiliaria en España

Pocas preguntas generan tanta incomodidad en una operación con comprador internacional como esta: ¿de dónde sale el dinero? El comprador la percibe como una intromisión en su privacidad; el agente, como un obstáculo en una venta que iba bien. Jurídicamente, sin embargo, la cuestión está resuelta al margen de esas sensibilidades. Los agentes inmobiliarios son sujetos obligados conforme al art. 2.1 letra l) de la Ley 10/2010 y deben recoger, dentro de sus medidas de diligencia debida, la finalidad y naturaleza de la relación de negocios — y ahí entra la vía de pago y financiación prevista. La determinación del origen de fondos no es, por tanto, un servicio añadido opcional, sino parte de esa obligación.

Y ello con independencia del idioma en que trabaje la agencia y de la nacionalidad del comprador. Lo determinante es el lugar donde se ejerce la actividad de intermediación: España.

No hay un umbral de precio, sino una valoración de riesgo

Es probablemente la idea equivocada más extendida: que a partir de cierto precio de compra la comprobación pasa a ser "de verdad". Ese umbral no existe. Lo determinante es una valoración global del riesgo del caso concreto, en la que se integran, entre otros factores, el país de origen del comprador, la vía de pago, la complejidad de la estructura compradora y un posible estatus PEP (Persona Expuesta Políticamente). Una operación sin señales de alerta y con precio elevado puede resolverse con documentación ligera, mientras que un inmueble bastante más barato puede exigir justificantes reforzados si concurren indicadores de riesgo.

El país de origen es solo uno de esos factores — pesa más, por ejemplo, cuando allí existen restricciones de control de capitales o un riesgo de corrupción elevado. Deducir algo de la nacionalidad por sí sola es tan erróneo como suponer que un país de origen de la UE hace innecesaria cualquier comprobación.

Qué sirve como justificante — y qué no se exige

No se busca un documento concreto, sino una explicación plausible y trazable. Según la valoración del riesgo, puede tratarse de un justificante de venta de un inmueble en el país de origen, de un justificante de herencia, de documentación de la venta de una empresa o de extractos bancarios de los que se desprenda el origen de los ahorros. No existe una lista legal cerrada; qué justificantes resultan adecuados depende del riesgo del caso concreto.

Conviene separar dos conceptos que en la práctica se mezclan a menudo: Proof of Funds acredita que el dinero está disponible. Source of Funds explica de dónde procede concretamente ese dinero — este segundo concepto es el relevante para la valoración del origen de fondos.

Una explicación verbal del comprador puede bastar como punto de partida cuando el riesgo es bajo — pero solo si quedan por escrito tres cosas: la propia explicación, la valoración de su plausibilidad y la motivación de la clasificación de riesgo en la que se apoya la decisión. Una manifestación verbal que no consta en ninguna parte no es después un justificante, sino una afirmación. Que la explicación baste por su contenido depende además del riesgo y de la plausibilidad del caso; en caso de riesgo elevado pueden ser necesarios justificantes adicionales. Tampoco SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales, la autoridad supervisora española en materia de prevención del blanqueo) impone un catálogo cerrado de documentos.

En el desarrollo de la operación: preguntar pronto, valorar de forma continuada, documentar bien

El error organizativo más frecuente no es una comprobación mal hecha, sino hecha a destiempo. Quien pregunta por el origen de fondos poco antes de la firma ante notario se encuentra con documentos que ya no puede conseguir a tiempo — sobre todo si deben venir del extranjero. La pregunta corresponde al inicio del proceso.

Un desarrollo razonable en cuatro pasos:

1. Recoger la vía de pago y la forma de financiación — fondos propios, préstamo o una combinación de ambos.
2. Valorar la plausibilidad — ¿encaja el origen de fondos declarado con el perfil del comprador, es decir, con su profesión y su patrimonio conocido?
3. Solicitar justificantes reforzados si el riesgo es elevado — según el caso, justificante de venta, de herencia o extractos bancarios.
4. Documentar — dejar constancia razonada de la base de la propia valoración y conservarla con carácter general durante diez años.

Importa además el carácter de la comprobación: no es una casilla que se marca una vez, sino una apreciación continuada a lo largo de toda la relación de negocios. Si cambian la vía de pago o las circunstancias, la valoración puede requerir actualización. Igual de problemático es confiar en una explicación verbal sin dejarla por escrito — llegado el caso, el agente debe poder acreditar sobre qué se apoyaba su valoración.

El agente no es el único que comprueba

Que la propia comprobación esté cerrada no cierra el asunto. Las entidades bancarias españolas son también sujetos obligados por derecho propio y realizan su propia valoración al recibir el pago — con independencia de la valoración del agente. Los requisitos del banco y del agente pueden no coincidir. Que el agente no haya puesto objeciones no significa, por tanto, que el pago vaya a cursarse sin fricción por el lado bancario.

¿Y si las dudas persisten pese a todas las preguntas? Entonces puede ser necesario un examen especial de los hechos llamativos y, en su caso, una comunicación a SEPBLAC. Esa decisión corresponde al sujeto obligado — no se resuelve por deferencia hacia el comprador.

Perspectiva: el AMLR a partir de 2027

El marco europeo se irá concretando. El Reglamento (UE) 2024/1624 (AMLR) será de aplicación directa en toda la UE a partir del 10 de julio de 2027 y menciona expresamente a los agentes inmobiliarios como sujetos obligados. Algunas concreciones técnicas de las obligaciones de diligencia debida todavía se encuentran en el procedimiento de elaboración normativa europeo. Este artículo se revisará antes de la entrada en aplicación del AMLR.

Cómo ayuda Doxario

Doxario ayuda a los agentes a activar de forma estructurada, en un momento definido del proceso, la recogida de la vía de pago y el origen de fondos — y a documentar la valoración de forma trazable. Doxario no sustituye la valoración profesional del agente ni el asesoramiento legal en el caso concreto.

Doxario es un servicio de Blue Pepper S.L., sociedad con domicilio en España.

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Sobre el autor

Christopher Deppe es director de DC Finest Real Estate Mallorca y fundador de Doxario, una plataforma de cumplimiento KYC/AML para transacciones inmobiliarias en España. Cuenta con más de 15 años de experiencia en el segmento de lujo del suroeste de Mallorca. Como fundador de Doxario, tiene un interés económico en la solución descrita en este artículo.

Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el análisis legal del caso concreto por parte de un abogado. En su elaboración se han utilizado herramientas asistidas por IA; los contenidos han sido posteriormente revisados y aprobados por el equipo editorial de Doxario. Se prevé su actualización tras la publicación de las normas técnicas definitivas del AMLR.

Fundamentos legales y fuentes

• Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (en especial arts. 2, 3, 5–7, 25)
• Real Decreto 304/2014
• Reglamento (UE) 2024/1624 (AMLR)
• SEPBLAC — sepblac.es