Geldwäsche-Pflichten für Immobilienmakler in Spanien

Hinweis zum Umfang: Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Pflichten bei der Vermittlung von Kauf- und Verkaufstransaktionen. Organisatorische Pflichten des Maklerunternehmens selbst (interne Risikoanalyse, Schulung, Zuständigkeiten) sind nicht Gegenstand dieses Artikels und werden in einem separaten Beitrag behandelt.

Was bedeutet „sujeto obligado" für Immobilienmakler in Spanien?

Ein sujeto obligado (Verpflichteter) ist nach Art. 2.1 lit. l) der Ley 10/2010 insbesondere, wer professionell als Makler, Kommissionär oder Vermittler an Immobilienkäufen oder -verkäufen mitwirkt. Zu den Kernpflichten gehören: formelle Identifizierung der Vertragsparteien, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (titular real), Prüfung auf PEP-Status und Sanktionslisteneinträge, laufende Überwachung der Geschäftsbeziehung, Dokumentation und Aufbewahrung für mindestens 10 Jahre.

Gilt das Geldwäschegesetz auch für deutschsprachige Büros auf Mallorca?

Viele deutschsprachige Makler auf Mallorca kennen die Ley 10/2010 vom Namen her, gehen aber davon aus, dass sie sie "nicht wirklich betrifft" — schließlich handelt es sich oft um deutsche Käufer und Verkäufer, abgewickelt in deutscher Sprache. Ein Maklerunternehmen, das in Spanien professionell Immobilienkäufe oder -verkäufe vermittelt, kann sich seinen Pflichten nach der Ley 10/2010 nicht dadurch entziehen, dass es deutschsprachig auftritt oder überwiegend deutsche Kunden betreut.

Ein verbreiteter, aber folgenreicher Irrtum: die Annahme, die Prüfpflicht liege ohnehin beim Notar oder bei der Gestoría, die den Kaufvertrag später abwickeln. Die Compliance-Pflicht des Maklers ist originär und eigenständig — sie wird durch eine spätere notarielle oder steuerliche Prüfung weder ersetzt noch aufgehoben.

Welche Geldwäsche-Pflichten haben Immobilienmakler nach Ley 10/2010?

Die Ley 10/2010 (Geldwäschegesetz), zusammen mit dem Durchführungsreglement RD 304/2014, verpflichtet Immobilienvermittler unter anderem zu:

Formelle Identifizierung (identificación formal) aller Vertragsparteien — Käufer und Verkäufer
Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (titular real / UBO), wenn eine Gesellschaft beteiligt ist
Erfassung von Zweck und Art der Geschäftsbeziehung — Hintergrund der Transaktion, wirtschaftliche Tätigkeit der Beteiligten und, risikoorientiert, der vorgesehene Zahlungs- und Finanzierungsweg
Prüfung auf Sanktionslisteneinträge sowie gesonderte Feststellung eines möglichen PEP-Status (politisch exponierte Person) — zwei getrennte Prüfungen
Laufende Überwachung der Geschäftsbeziehung und des Transaktionsverlaufs — etwa wenn sich Käuferstruktur, wirtschaftlich Berechtigte, Finanzierung, Zahlungsweg oder beteiligte Gesellschaften ändern
Interne Prüfung auffälliger Sachverhalte (z. B. ungewöhnliche Zahlungswege, komplexe Firmenstrukturen, widersprüchliche Dokumente) und, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, Meldung an die SEPBLAC
Dokumentation und Aufbewahrung der Unterlagen für mindestens 10 Jahre

Wann muss die KYC-Prüfung erfolgen?

Die Identifizierung darf nicht bis zum Notartermin aufgeschoben werden. Nach der Ley 10/2010 muss sie grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung beziehungsweise vor Ausführung der betreffenden Operation erfolgen. Der genaue Prüfzeitpunkt innerhalb des Maklerprozesses (Besichtigung, Angebot, Reservierung, Optionsvertrag) hängt von der konkreten Rolle des Maklers und dem jeweiligen Ablauf ab.

Ausblick: Was ändert die EU-Verordnung AMLR ab 2027?

Ab dem 10. Juli 2027 gilt zusätzlich die EU-Verordnung AMLR (Regulation (EU) 2024/1624) unmittelbar in allen Mitgliedstaaten; Art. 3 Nr. 3 nennt Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete. Anders als eine Richtlinie wird eine EU-Verordnung nicht in nationales Recht umgesetzt, sondern gilt unmittelbar — die Ley 10/2010 bleibt daneben das derzeit maßgebliche spanische Geldwäschegesetz; in welchem Umfang sie angepasst wird oder ergänzend fortgilt, hängt von der jeweiligen Regelungsmaterie ab. Verschiedene Durchführungsbestimmungen (RTS) zur AMLR befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Ausarbeitung; die für Immobilienmakler besonders relevanten Detailregelungen zur Sorgfaltspflicht sind noch nicht endgültig verabschiedet. Dieser Beitrag wird nach ihrer Veröffentlichung aktualisiert.

Gibt es eine Kaufpreisgrenze für verschärfte Prüfpflichten?

Nein, es gibt keine feste Preisschwelle, ab der automatisch verschärfte Prüfpflichten greifen. Der Umfang der KYC-Prüfung richtet sich nach einer Gesamtrisikobewertung — Herkunftsland, PEP-Status, komplexe Firmenstrukturen, Zahlungsweg. Der Kaufpreis kann dabei als einer von mehreren Faktoren einfließen, löst aber für sich genommen keine Pflicht aus.

KYC-Schritte für Ihr Maklerbüro

Schritt 1: Formelle Identifizierung beider Vertragsparteien

Ausweisdokument (Reisepass, DNI/NIE) von Käufer und Verkäufer prüfen, bevor die Transaktion voranschreitet.

Schritt 2: UBO-Ermittlung bei Gesellschaften

Bei Gesellschaften als Käufer oder Verkäufer reichen ältere Gründungsurkunden allein häufig nicht aus — sie bilden die heutige Eigentums-, Kontroll- und Vertretungsstruktur nicht zuverlässig ab. Erforderlich sind aktuelle Register- und Vertretungsnachweise sowie geeignete Unterlagen zur bestehenden Beteiligungs- und Kontrollstruktur, um den wirtschaftlich Berechtigten festzustellen.

Schritt 3: Sanktionslisten- und PEP-Prüfung

Als getrennte Vorgänge durchführen und dokumentieren — ein PEP-Status ist nicht gleichbedeutend mit einem Sanktionslistentreffer.

Schritt 4: Dokumentation und Aufbewahrung

Jeden Prüfschritt nachvollziehbar dokumentieren und mindestens 10 Jahre aufbewahren. Ein fehlender Nachweis kann bei einer Prüfung ein eigenständiges Compliance-Problem darstellen — selbst wenn sich die Transaktion im Ergebnis als unauffällig erweist.

Praxisbeispiel: Wenn die UBO-Ermittlung zu spät beginnt

Eine Immobilie wird von einer spanischen Familiengesellschaft verkauft. Als Ansprechpartner tritt ein Familienmitglied auf — an der Gesellschaft sind jedoch mehrere Personen und weitere Gesellschaften beteiligt, deren Anteile über Generationen weitergegeben wurden. Wird die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten nicht frühzeitig angestoßen, fällt eine unvollständige Dokumentation oft erst kurz vor dem Notartermin auf — mit entsprechender Verzögerung, obwohl Käufer, Verkäufer und Preis längst feststehen.

Praxis-Lektion: Die UBO-Ermittlung sollte nicht erst nach Annahme aller Vertragsbedingungen beginnen, sondern als fester Prozessschritt frühzeitig angestoßen werden.

Diese wiederkehrende Prozesslücke — beobachtet in der eigenen Maklertätigkeit von DC Finest im Luxussegment Südwest-Mallorcas, nicht aus Doxario-Plattformdaten — war einer der Beweggründe für die Entwicklung von Doxario.

Praxiseinschätzung von Christopher Deppe

Nach über 15 Jahren im Verkauf von Luxusimmobilien im Südwesten Mallorcas ist meine Beobachtung: Die meisten Makler kennen die Ley 10/2010 — aber wenigen gelingt es, sie bei jeder einzelnen Transaktion konsequent anzuwenden. Das eigentliche Risiko ist nicht Unwissenheit, sondern Unregelmäßigkeit: Es wird sorgfältig gemacht, wenn Zeit ist — und übersprungen, wenn es schnell gehen muss. Gerade dann ist es am wichtigsten.

Typische Fehler deutschsprachiger Makler bei der Geldwäsche-Compliance

Die Annahme, ein deutschsprachiges Büro mit deutschen Kunden falle nicht unter spanisches Recht
Die Annahme, die Prüfpflicht sei an Notar oder Gestoría delegierbar
Den Kaufpreis als alleinigen Maßstab für den Prüfungsumfang zu behandeln
Die Bargeldzahlungsgrenze der Ley 11/2021 mit den KYC-Prüfpflichten der Ley 10/2010 zu verwechseln — das sind zwei unabhängige Regelungen mit unterschiedlichem Zweck. Bei Zahlungen, an denen mindestens ein Unternehmer oder Freiberufler beteiligt ist, dürfen ab 1.000 € grundsätzlich keine Barzahlungen mehr erfolgen; die Grenze liegt bei 10.000 €, wenn der Zahlende eine natürliche Person ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien ist und nicht als Unternehmer oder Freiberufler handelt. Diese Grenzen betreffen die Zahlungsmodalität, nicht die Identifizierungspflicht selbst
Die Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten erst am Ende des Prozesses statt am Anfang vorzunehmen

Wie Doxario KYC-Compliance im Makleralltag abbildet

Doxario unterstützt Makler dabei, die vorgesehenen Prüfungsschritte konsistent auszulösen, im Transaktionsverlauf zu dokumentieren und nachzuverfolgen. Im vorgesehenen Doxario-Workflow wird die Identifizierung an einem fest definierten Punkt des Angebotsprozesses angestoßen, damit sie nicht bis kurz vor dem Notartermin aufgeschoben wird — dieser Auslösepunkt ist eine Produktentscheidung von Doxario, keine gesetzlich vorgeschriebene Frist. Sanktionslisten- und PEP-Prüfungen werden automatisiert angestoßen und getrennt dokumentiert. Ziel ist nicht, die fachliche Einschätzung des Maklers zu ersetzen, sondern sicherzustellen, dass kein Schritt aus Zeitdruck ausgelassen wird.

Doxario ist ein Angebot der Blue Pepper S.L., einem in Spanien ansässigen Unternehmen.

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Häufige Fragen zur Ley 10/2010 für Immobilienmakler

Muss ich als deutschsprachiger Makler auf Mallorca KYC-Prüfungen durchführen? Ja. Ein in Spanien tätiges Maklerbüro unterliegt der Ley 10/2010 unabhängig von der Sprache des Büros oder der Nationalität der Kunden.

Muss ich sowohl Käufer als auch Verkäufer identifizieren? Ja, die formelle Identifizierungspflicht betrifft beide Vertragsparteien.

Wann muss die KYC-Prüfung erfolgen? Grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung bzw. vor Ausführung der Operation — nicht erst kurz vor dem Notartermin. Der genaue Zeitpunkt im Maklerprozess hängt vom Einzelfall ab.

Ersetzt die Prüfung durch Notar oder Gestoría meine eigenen Pflichten als Makler? Nein. Die Compliance-Pflicht des Maklers ist originär und eigenständig und wird durch eine spätere notarielle oder steuerliche Prüfung nicht ersetzt.

Ab welchem Kaufpreis greifen verschärfte Prüfpflichten? Es gibt keine feste Preisschwelle. Der Kaufpreis ist einer von mehreren Faktoren der Gesamtrisikobewertung.

Was ist ein wirtschaftlich Berechtigter (titular real), und warum muss ich ihn feststellen? Der wirtschaftlich Berechtigte (UBO) ist die natürliche Person, die eine Gesellschaft letztlich besitzt oder kontrolliert. Ist eine Vertragspartei eine juristische Person, ist die Feststellung verpflichtend — auf Basis aktueller, nicht veralteter Unterlagen.

Wie lange muss ich KYC-Unterlagen als Immobilienmakler in Spanien aufbewahren? Mindestens 10 Jahre.

Was passiert, wenn ich gegen die Ley 10/2010 verstoße? Verstöße können im Rahmen der Aufsicht und Inspektion durch die SEPBLAC festgestellt und in der Folge sanktioniert werden. Die Ley 10/2010 unterscheidet je nach Art und Schwere des Verstoßes unterschiedliche Verfahren; die konkrete Verantwortlichkeit und Bußgeldhöhe hängt vom Einzelfall ab (Art. 56–58 Ley 10/2010).

Über den Autor: Christopher Deppe ist Geschäftsführer von DC Finest Real Estate Mallorca und Gründer von Doxario, einer KYC/AML-Compliance-Plattform für Immobilientransaktionen in Spanien. Er verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung im Luxussegment des Südwesten Mallorcas. Als Gründer von Doxario hat er ein wirtschaftliches Interesse an der im Artikel beschriebenen Lösung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Stand des Beitrags: 3. August 2026. Redaktionell geprüft von Hanns-Christopher Deppe. Aktualisierung nach Veröffentlichung der finalen AMLR-Durchführungsbestimmungen vorgesehen.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (insb. Art. 2, 3, 5–7, 25, 56–58)
Real Decreto 304/2014
Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (Bargeldzahlungsgrenzen)
Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR)
SEPBLAC — sepblac.es